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新湖中宝2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-28 20:01    来源:同花顺

新湖中宝(600208)(600208)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

期内,面对复杂的宏观和行业环境,前瞻布局、顺势而为,公司地产,金融、金融科技和高科技投资齐头并进,稳健发展。

1、财务情况

期内,在地产行业资金持续收紧和“房住不炒”的背景下,公司各项经营指标保持稳健。公司实现营业收入148.10亿元,同比下降14.03%,其中地产业务收入121.40亿元(不含合作项目),同比下降9.26%,但公司地产业务结算毛利率大幅提升,达到43.91%,比上年提高近12个百分点,公司地产业务经营利润约21亿元,同比增加1亿元;归属于上市公司股东的净利润21.53亿元,同比下降14.08%,主要系公司投资的51信用卡股价下跌导致公司确认6.52亿元的投资损失所致,如不考虑51信用卡股价下跌影响,公司净利润将同比增加11.93%;每股收益0.25元;加权平均净资产收益率6.30%。期末,公司总资产1,440亿元,比年初增加3.18%,归属于上市公司股东的净资产344.35亿元,比年初增加3.27%。上述指标体现了公司经营扎实,财务状况健康。

期内,公司在持续发展中适度降低财务杠杆。公司账面资产负债率75.59%,与上年基本持平;预收款项185.6亿元,扣除预收款项后的资产负债率仅为62.70%,负债率继续在行业中保持中等偏低水平。融资余额767.79亿元,比期初下降43亿元,体现出稳步降杠杆、稳健经营的态势。

期内,公司债务结构持续优化,流动性充裕。期末,公司持有货币资金146.9亿元;融资余额767.79亿元,其中银行借款占比59.16%,公司债占比29.57%,其他类型借款占比11.27%。

期内,公司经营性现金流改善。全年经营性现金流净流入22.67亿元,比上年度净增加流入60.45亿元。

期内,公司继续积极拓宽融资渠道,持续优化融资结构,融资成本保持在较低水平。全年加权平均融资成本6.74%(其中银行借款加权平均融资成本5.73%),期末加权平均融资成本6.91%(其中银行借款期末加权平均融资成本5.66%)。全年利息资本化金额约27.43亿元,利息资本化率50.35%。

在疫情爆发、境外融资市场不畅的情况下,公司成功发行2.87亿美元境外债券。这充分体现了国际资本市场对公司经营模式和持续发展能力的高度认可。

2、地产业务情况

期内,公司主动顺应地产调控态势和市场变化,进一步聚焦深耕具有人口、产业支撑的长三角区域,地产业务稳健发展。

期内,公司新开工面积约167万平方米,同比增加15%;新竣工面积171万平方米,同比增加98%;销售和结算规模与上年基本持平,实现合同销售面积106万平方米,合同销售收入162亿元,销售均价约16000元/平方米;实现结算面积99万平方米和结算收入129亿元;结算均价13000元/平方米,结算毛利率43.91%,比上年提高近12个百分点;公司地产业务营业利润约21亿元,比上年同期增加1亿元。

公司土地储备丰厚且质地优良,为公司持续发展奠定坚实基础。现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1100万平方米,权益面积约1000万平方米;总建筑面积约2200万平方米,权益总建筑面积约2000万平方米。

期内,公司上海内环项目及两大战略开发项目进展顺利,即将进入开发和销售拐点。(1)上海旧改项目快速推进,天虹项目已完成土地征收进入开发建设阶段,亚龙项目征收签约率97%。目前,上海四大旧改项目合计建筑面积近180万平方米,公司在上海内环内土地储备名列行业前茅。(2)启东、平阳海涂开发项目进展顺利,启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别获得132万方和188万方土地。启东圆陀角项目于期内进入销售阶段,获得较好的社会认可度,今后几年启东项目将维持稳步销售的节奏。

1)主要房地产项目概况一览表

面积单位:平方米单位:千元币种:人民币

2)2019年度海涂开发项目情况表

面积单位:平方米

3)2019年度房地产项目总建筑面积按地区分布图

4)2019年度主要房地产项目开发情况一览表

面积单位:平方米单位:千元币种:人民币

注(1):本表数据未考虑权益比例。

注(2):住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内,不单独列示。

3、金融、金融科技和高科技企业情况

期内,公司在地产业务高质量发展的同时,进一步构建金融服务和金融科技双向赋能生态圈。

投资入股的金融科技企业与金融服务机构的合作日益加强,金融服务机构对其的赋能能力日益提升。(1)邦盛科技以“流立方”产品为支点,已经在政府机关、公共安全、金融机构、交通运输、通讯企业及互联网公司等领域得到广泛应用。目前,邦盛科技已与400余家大中型金融机构达成业务合作,在国内金融实时风控领域市场占有率第一,获得电子学会科技进步特等奖、《银行家》“十佳智能风控创新奖”、《亚洲银行家》“中国最佳反欺诈技术实践”奖等多项荣誉;(2)趣链科技区块链应用场景得到了大幅度的扩展。趣链科技已为包括中国人民银行、四大行总行、两大证券交易所、主流股份制商业银行等三十余家金融机构提供区块链服务;加入由区块链工信部重点实验室牵头成立的绿色溯源工作组,被评为“2019年中国食品供应链创新企业”;为杭州互联网公证处搭建的透明可信的“区块链公证摇号系统”,有效提高摇号项目的公证公信力;推出区块链慈善捐赠溯源平台,以解决捐赠信息公开、公正等问题;在医疗、政务等领域的应用也正在积极探索。除以上企业外,谐云科技、云毅科技、云英科技等其他高科技企业的业务领域也得到了进一步的扩大,业务规模也得到了较大的增长。

期内,公司继续保持对高科技企业的战略投入。(1)入股杭州宏华数码科技(300079)股份有限公司,持有其25%的股权。宏华数码是一家面向纺织行业提供数码喷印整体解决方案的高新技术企业,在国内数码印花领域处于领先地位,纺织数码喷印设备全球市场占有率第二、国内第一,公司产品出口意大利、日本等20多个国家和地区。(2)增资杭州易现先进科技有限公司,持有其4.81%的股权。易现科技孵化于网易人工智能事业部,旨在打造领先AR内容的生产、分发和运营平台。拥有AR底层算法以及渲染引擎的核心技术,核心产品包括网易洞见、网易影见。(3)入股深圳云天励飞技术有限公司,持有其0.92%的股权。云天励飞专注于视觉人工智能领域,致力于打造基于视觉芯片、深度学习和大数据技术的“视觉智能加速平台”,为平安城市、智慧商业、工业智造、无人系统、机器人等行业的千家企业提供视觉智能应用解决方案和开发平台。(4)投资龙芯中科技术有限公司,间接持有其1.80%的股权。龙芯中科是专注于通用处理器研发成果产业化的高新技术企业,2010年由中国科学院和北京市政府共同牵头出资组建,为国家安全、电脑及服务器、工控及物联网等领域提供自主、安全、可靠的服务。

截至期末,公司投资板块大规模的投入期已基本结束,即将进入回报期。晶晨股份是全球最大的智能芯片供应商之一,已于2019年8月在科创板上市。湘财证券、新湖期货等金融类投资在立足于内生发展的同时,都在加快上市进程;宏华数码等已经进入上市申报的流程;万得信息、趣链科技由于其在行业中的龙头地位,也将给公司带来非常可观的增值收益。

4、公司管理和内控制度

期内,公司强化安全和质量管控。加强成本管理,不断强化标准化应用,深化与合作伙伴的战略关系,加大集团采购力度,发挥采购规模效益,有效降低成本。加强工程质量管控,持续提升产品品质。

期内,公司加强对投资的投后管理。建立了有效的管理流程,赋能于被投资企业,帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。

期内,公司强化品牌建设。通过持续提升产品品质,使公司开发的项目成为当地标杆楼盘,地产业务品牌得到显著提升。公司荣获“2019中国房地产上市公司TOP10”等多项荣誉。

5、社会责任履行情况

期内,公司积极履行社会责任,践行新湖“财富共享才最有价值”的理念,不断加大社会慈善公益事业投入,致力于深度贫困地区的教育脱贫、乡村振兴项目。

治贫先治愚、扶贫先扶智。随着扶贫攻坚战的不断推进,阻断贫困的代际传递越来越成为贫困地区巩固脱贫成果和可持续发展的重要考量。公司决定把参与国家深度扶贫的发力点放在贫困地区的学前教育上,发起“新湖乡村幼儿园”计划,重点在“三区三州”之一的怒江州傈僳族自治州实施“怒江州幼儿园全覆盖”,到2020年秋天开学季,将在怒江州新建、改(扩)建乡村幼儿园222所,为到2020年学前儿童毛入园率达到国家“十三五”规划确定的85%目标助力。同时,在云南其他市州、西藏、四川、湖北、青海等地新建、改(扩)建“新湖乡村幼儿园”。

湖北恩施的“枫香河益贫乡村”项目于2018年1月正式启动,湖北恩施是杭州市参与全国“东西部扶贫协作”结对帮扶地区之一,该公益项目既直接参与了国家精准扶贫攻坚战,又对接了杭州市政府的对口扶贫工作。项目旨在通过“修缮民居,提升环境,完善设施,发展实业”,实现整村改造,嵌入现代生活和社会管理元素,吸引外出青壮劳动力回乡创业,培植可持续发展的产业,增加农民收入,为深度贫困乡村顺利脱贫,继而蝶变为美丽乡村。并以此创建贫困乡村整体脱贫的可复制、可推广的“新湖实验样板”。

8月,超强台风“利奇马”给浙江温台地区造成重大经济损失,公司第一时间向温州、温岭台风灾区捐款1000万元,用于灾后重建工作。二、报告期内主要经营情况

详见本节经营情况讨论与分析。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、地产

2019年,宏观经济形势错综复杂,房地产调控持续推进,行业竞争日趋激烈。对房地产市场而言,外部经营环境呈现高度不确定性。

2020年,受疫情影响,外部环境依然呈现高度的复杂和不确定性。短期来看,疫情加剧地产市场下行压力,对公司的战略能力、经营管理等方面提出了更高要求。中长期来看,中国城市化进程仍未完成,资源、人口向核心城市和重要城市迁移的发展趋势仍在推进,地产行业发展的根本驱动力仍未改变。同时,在中央坚持“房住不炒”的行业定位及“稳地价、稳房价、稳预期”等导向下,行业将从粗放型发展向精细型发展转变,市场从卖方市场转向买方市场,由土地红利向土地红利、管理红利、品牌红利并存迈进。房企拿地容错率大幅下降。公司土地储备丰厚、品牌优势明显、稳健经营的特点更契合未来行业发展。

2、金融科技、高科技投资

当前新一轮科技革命加速演进,金融科技蓬勃兴起,成为服务实体经济、防控金融风险、深化金融供给侧结构性改革的重要力量。

习近平总书记多次强调“科技兴则民族兴,科技强则国家强”,提出科技创新的任务是“面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求,加快各领域科技创新,掌握全球科技竞争先机”。公司要充分利用这一有利契机,助推科技创新型企业进入资本市场,充分发挥科创企业在经济转型升级过程中的重要驱动作用,分享高科技企业的发展红利。

区块链作为实现所有要素市场化交易的最佳路径,将深刻改变互联网生态和服务模式。2019年10月中央政治局会议上强调要把区块链作为核心技术自主创新的重要突破口,着力攻克一批关键核心技术,加快推动区块链技术和产业创新发展。随着国内主流金融机构、科技企业纷纷加快区块链应用技术,区块链应用领域将从金融逐步扩展到政务服务、供应链管理、工业制造等多个方面。拥有区块链核心底层技术的趣链科技将面临难得的历史机遇。

(二)公司发展战略

公司继续坚持“地产+金融、金融科技和高科技”双主业战略,建立多元发展增长模式,持续创造公司价值。

1、地产

做强做大地产业务。优化区域战略布局,持续加大对以上海为中心的长三角区域的投入,强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。引入战略投资者,做精做优地产项目,坚持匠心品质,质造美好生活。新冠疫情带来不确定性,要坚持谨慎投资,重抓现金回流、利润率和降杠杆。

2、金融科技

构建金融服务、金融科技双向赋能的生态圈。深化金融科技业务创新,利用大数据、区块链、云计算和人工智能等新兴技术,提升运行效率,为客户提供差异化服务,深度挖掘客户价值;在此基础上,进一步增强各金融版块的协同性,着力营造一体化的金融服务能力,力求在金融科技领域打造核心竞争力。

3、高科技投资

在布局大数据、区块链、云计算和人工智能等领域的基础上,继续扩展信息技术、人工智能、智能制造、生物医药等高科技领域的布局。充分利用公司金融资源和产业优势,为高科技企业赋能,快速提升公司价值。

(三)经营计划

2020年,公司将顺应宏观环境变化趋势,适时调整发展战略,以更好更灵活的策略应对行业变局,全力减少疫情给经营带来的影响,为建设美好生活作出应有的贡献。

1、进一步构建金融服务和金融科技双向赋能的生态圈,加快内涵发展

金融科技领域将在近年投资布局的基础上,加大引导金融科技企业与投资的传统金融企业的融和,充分发挥公司的桥梁作用,推动公司旗下证券、期货、银行、保险等传统金融企业与万得信息等金融科技公司的合作,不断整合金融资源;充分利用公司的产业优势,扩展金融科技企业的应用场景,通过区块链、大数据、人工智能等助力传统金融业务更具竞争力。同时要积极创造条件,推动投资入股的湘财证券、新湖期货等金融企业尽早上市。

2、进一步赋能高科技企业拓展市场空间,增强竞争能力

高科技领域的前瞻性布局将使公司充分享受行业发展红利,今年要严格控制投资质量,规范投资要求,加强投后管理。继续适度投资符合国家未来产业发展方向且具有良好成长性的行业。

利用杭州集聚浙大和阿里两大科技创新中心的优势,发展和培育优质科创企业,重点投资符合国家高科技产业发展方向的信息技术、人工智能、智能制造、生物医药等的高科技企业。同时,要扩大已投资高科技企业的应用场景,条件成熟的要推进科创板上市。

趣链科技是首批通过工信部国家标准测试的区块链公司,核心技术为自主可控的国产联盟链平台。要充分认识区块链技术核心价值。今年除了要继续加大对区块链技术的研发投入,保持区块链技术在行业的领先优势外,要积极探索和拓展区块链技术的落地,加快区块链技术在金融、民生、政务、工业制造等领域的应用落地,重点研究区块链技术能够解决的业务痛点,以及在不同场景下的适用度,建设完善的产业应用生态。

3、进一步加快开发节奏,提升地产业务规模、业绩和品牌影响力

面对地产行业发展的深刻变化,公司要持续发挥前瞻、精准、高效、灵活的优势,保持战略定力,重点做好以下工作:

一是继续聚焦以上海为中心的长三角区域。公司地产业务聚焦于发展空间广阔且更符合公司未来发展战略的长三角区域,后续将迎来业绩集中爆发释放期。目前公司在上海为核心的长三角区域有2000万平方米的土地储备,要聚焦产品和服务,做好精益经营,把握契机加快开发节奏,进一步提升在长三角区域的规模、业绩和品牌影响力。

二是加快项目周转速度,提升资源转化效率。充分研判市场环境,根据市场变化,打造契合市场需求的标杆型产品。合理规划项目推进节奏,精准制定项目营销策略,进一步增强对市场变化的把握和应对能力,切实加快开发节奏,加大销售力度。

三是积极采取适度多元的拿地策略。随着行业拿地门槛提高,要充分运用公司资源整合和多元融资优势,适度补充和扩充土地资源储备。

四是积极打造品牌,提升产品品质。新型冠状病毒疫情是一个不容忽视的突变因素,人们的生活方式、工作方式可能由此发生若干长期变化。要深入理解和挖掘由此带来的客户需求变化,创新产品策划、营销设计,加大对住宅产业化、智能家居等新型住宅技术的研究,积极尝试应用。

2020年度主要房地产项目开发计划表

面积单位:平方米金额单位:千元

注:本表数据未考虑权益比例;合同销售面积不含车库、储藏室。

4、进一步提高资金管理的计划性和精细度,优化资产负债结构

面对疫情持续扩散对外部环境造成的不确定性,今年财务管理总的要求是量入为出,做好投融资工作,保持资金安全弹性,提高公司信用评级。

尽管公司已经构建了以银行信贷、股权融资为主,公司债、资产证券化等为辅的多元融资体系,但仍要积极拓宽融资渠道,保持合理杠杆水平,优化财务结构。充分利用银行、证券、信托等资本市场的各种融资手段,增强资金运营能力,创新融资方式,优化负债结构。在保持公司总资产规模适度增长的同时,适度控制有息负债规模,将资产负债率和融资成本控制在合理水平。

5、进一步提升经营管理水平,保障公司长期健康发展

不断完善公司治理,提高公司规范运作水平。结合公司经营管理特点,完善高效、务实和健全的法人治理结构。

落实精益运营,提高经营效率和效益。经过多年的发展,公司已在制度流程、决策机制、管理机制等上建立了完善的管理体系和风险防控体系,具备了可复制和可持续发展的能力。今年要继续完善业务管理架构,强化质量与安全管控;强化内控建设,在制度层面保障公司实现长期健康发展。

继续做好投资者关系管理。进一步提升投资者关系管理水平,与投资者保持良好沟通交流;全面提升股债资本市场认可度。

加强人才建设和公司文化建设,为员工提供公平的工作环境,为团队提供良好的职业发展平台。持续推进股权激励机制,构建股权激励与个人成长相结合的长效激励体系。重视人才培养,持续优化多层次培养体系,为公司持续健康发展提供坚实人才保障。

6、进一步履行社会责任,共享文明安乐

积极响应中央关于精准扶贫、打赢扶贫攻坚战的号召,在继续深化做好已有扶贫项目基础上,结合自身行业优势,创新扶贫工作方式,深化扶贫工作效果。

2020年,公司要重点开展精准扶贫、乡村振兴、教育发展、环境保护等活动,不断丰富扶贫工作的领域和内涵。同时,公司将不忘初心,回馈社会,持续为慈善公益事业投入资金、人才,致力于促进贫困地区的经济发展和社会事业的进步,重点推进“新湖乡村幼儿园计划”、“枫香河益贫乡村”等公益项目的实施进度,扩大项目覆盖,为社会做出更大贡献。

(四)可能面对的风险

公司地产项目开发建设的情况良好,但公司业务经营中的风险因素仍然存在,公司未来发展面临的主要风险如下:

1、行业风险。目前房地产行业已经进入新一轮调控周期,流动性的收缩、杠杆率的下降将给行业带来较大的不确定性,如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动,将是公司下阶段面临的重要挑战。

2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公司负责具体运作,随着公司业务规模的持续扩大,以及发展的区域不断延伸,将会对现有管理团队提出更高的要求,如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进,公司将面临一定的管理风险。

3、经营风险。房地产项目开发时期长、投资大,在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险,公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力,降低经营风险。

4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段,加之政策调控的不确定风险,加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险,未来房地产市场的竞争更加激烈,从而加剧了市场风险。

5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资,存在投资收益未达预期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。四、报告期内核心竞争力分析

报告期内,公司在夯实地产业务的同时,持续转型步伐,前瞻布局未来,加大了对金融科技和其它高科技投资的力度,公司未来可持续发展基础进一步夯实。

1、前瞻布局。公司一直持续转型,除稳健、合规布局金融股权外,近年更是加大了对金融科技和高科技领域的布局,并且渐成规模和体系,为公司未来的发展打开广阔空间。

2、资产优质。公司土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区,尤其是含金量极高的上海内环土储超100万平方米。目前土地储备约3000万平方米,至少可满足公司未来5-8年的开发需求;土地取得成本较低,为公司持续盈利提供了充分保障。随着国家进一步落实创新驱动和科技强国战略,公司投资的大量高科技企业股权未来都存在很大的升值空间。

3、财务稳健。公司在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉,能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金,财务品质持续改善,资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平。

4、治理规范。公司建立了完整规范的业务管理制度、流程,有效实施风控机制,强化对风险的识别、管理和控制能力。公司管理团队人员稳定,项目运作经验丰富,管理能力突出,具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善,通过股权激励等使公司和员工利益高度统一,形成了强大凝聚力。