新湖中宝(600208.CN)

新湖中宝又卖项目套现近50亿:净负债率158% 地产业务全面萎缩

时间:20-11-11 08:59    来源:新浪

原标题:净负债率158%,新湖中宝(600208)又卖项目

在浙江开发商也在大干快上追求规模增长的时代,新湖中宝显得另类。作为隐形地主,新湖中宝手握海量土储,但他走出了传统地产商的相反路径,接连通过“卖卖卖”以获得求生的机会。

11月10日晚,正值互联网电商们摩拳擦掌一较高低卖货的关键时刻,新湖中宝也公告了自己成交的一笔大单,其将旗下浙江启辉实业有限公司35%股权、浙江启隆实业有限公司50%股权卖给融创。

这笔交易将为公司回笼49.44亿资金。其中,转让浙江启辉实业股权为新湖回笼了11.44亿元,包含股权转让价款350万元。转让浙江启隆实业股权为新湖回笼了38亿元,包含股权转让价款11.28亿元。

浙江启辉实业的重要资产是温州西湾项目14宗土地,地块总土地面积67万平方米,最大建面达到142.4万平方米。浙江启隆实业拥有的资产是上海亚龙古城国际花园项目,总面积为9.4万平方米,包括旧改面积9.09万平方米。

最值得注意的是上海亚龙古城国际花园项目,该项目位于黄埔区老城厢腹地,距离新天地直线距离900米、陆家嘴直线距离2公里、外滩直线距离1.3公里,是上海内环极为难得的纯住宅用地。

虽为珍贵的上海市中心宅地,旧改投入多、回款慢、周期长的特点让新湖中宝负债高企,为此负担了不小的压力。

2016年,新湖中宝通过收并购形式获得上海亚龙古城国际花园项目,彼时新湖中宝为此支付了11.9亿。当时地块现状为毛地,新湖中宝需要动迁的居民户数为4298户,动迁单位101户。根据公告,截止目前,上海亚龙古城项目仍有少量户数未完成拆迁。

就拥有上海亚龙古城项目的上海启隆实业来看,根据公告,截止2020年6月末,启隆实业总资产204.82亿元,总负债204.38亿元,所有者权益仅0.44亿。

这几年,就新湖中宝整个公司而言,财报一直不太好看,并深受高负债的困扰。根据新湖中宝2020年中报业绩,上半年,新湖中宝实现营业收入为47.34亿元,同比下降34.92%;实现归属于上市公司股东的净利润为23.26亿元,同比增长35.17%;实现归属上市公司股东的扣非净利润为8.77亿元,同比下降41.9%。

负债方面,上半年,新湖中宝账面资产负债率75.29%,比上年末降低0.30个百分点;预收类款项202.56亿元,扣除预收类款项后的资产负债率为62.00%。净负债率上,截至6月底,新湖中宝的净负债率为158%,其中所有者权益为376.88亿元,有息负债合计为742.82亿元。

重压还表现在新湖中宝的短债上。根据半年报,新湖中宝流动比率为1.7,近三年流动比率持续下降,从2.25、1.83到这次半年报的1.7,新湖中宝短期偿债能力趋弱。同时,从现金短债比指标来看,2020年上半年,新湖中宝“货币资金+受限制现金”合计148.94亿元,而公司短期债务208.13亿元,现金短债比为0.72。

事实上,为了减轻负债压力,新湖中宝一直走在卖卖卖的路上。对于这次的合作伙伴融创,新湖中宝也不陌生。

去年7月,新湖中宝就将持有的瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元卖给融创,融创以此获得了位于上海、浙江温州和江苏启东三地的20宗地块,土地面积近百万平方米。

去年12月开始,新湖中宝又牵手绿城,陆续转让了上海明珠城三期4标35%股权、青蓝国际城项目二期35%股权、沈阳仙林金谷等项目35%股权、海上明珠城项目50%股权。

根据统计,新湖中宝从融创、绿城处套现227.6亿元。

一边通过卖项目的形式套现,另一边,新湖中宝自身地产业务营收一直呈现下降趋势。根据新湖中宝年报数据,2018年度-2020年前三季度分别为172.27亿元、148.1亿元、80.25亿元,同比分别下降了1.56%、14.03%、27.45%。

对于当前的新湖中宝来说,重要的任务仍然是降负债,尤其今年下半年,三道红线成为悬在房企头上的一把利剑,按照三道红线的标准,新湖中宝两条触线,其降负债的诉求更加明显。此次再度将项目转让给融创,新湖中宝也是为了缓解自己的负债。

地产业务上新湖中宝走出了传统地产商的相反路径,但在金融投资版图上,新湖中宝话题不断。

据不完全统计,新湖中宝投资了杭州趣链、51信用卡、万得信息、邦盛科技、中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等,是这些公司的重要股东。

就目前来看,新湖中宝的金融投资版图毁誉参半。

去年,51信用卡因暴力催收被杭州警方突击调查,股价一度暴跌40%并临时停牌。作为51信用卡的第二大股东,新湖中宝的股价受到牵连,还发布紧急公告避嫌。

几乎在同一时间,新湖中宝又因持有趣链科技49%的股权,搭上了区块链热点,股价又连番涨停。

值得注意的是,在当前的环境下,投资更具有更大的不确定性,新湖中宝将不得不面临这种不确定性的风险。