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房地产行业系列深度报告之四:将库存去化到底!

发布时间:2017-03-13    研究机构:兴业证券

本轮三四线城市房地产中期繁荣逻辑是:在房地产大周期上行背景下,政府强烈意愿将三四线城市库存去化到底,并通过商业银行调节按揭贷款配置,从而引导居民资产配置向三四线倾斜带来的中期繁荣。

首要前提是房地产大周期向上,核心因素是银行资产荒背景下持续配置按揭引导居民资产配置带来房地产超级大周期。其次,对于居民来讲,房地产是最有吸引力的资产,过去十多年房地产股票债券这些大类资产中,房地产是风险收益比最好的资产。

政府目的是去库存,在当前时间点,将库存去化到底是政府的最佳选择。去库存没有完毕,政府意愿不会转变,目前政策难以转变,三四线繁荣难以停止。未来一到两年库存去化目标达成后,三四线大概率也将保持平稳状态,因为过程中施加的更高杠杆需要平稳的市场。

政府去库存手段主要是通过调节银行资产配置,从而引导居民资产配置进行的。在过去三年通过四个大的步骤进行的:1、降准降息;2、降低非限购城市首付比例;3、加大三四线城市按揭优惠力度;4、对于核心城市限购限贷。

三四线城市未来一到两年的中期繁荣确立,但是之后大概率是保持一个平稳,因为政府的本质目的是去库存。

投资建议:三四线中期繁荣确立,政府必然将去库存进行到底。持续推荐新城控股、保利地产、华夏幸福、荣盛发展、世联行、招商蛇口、新湖中宝(600208)、北京城建!同时推荐港股地产股,主要推荐碧桂园、中国奥园!

风险提示:房地产成交回升不及预期;货币政策收紧。

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