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房地产行业:1、2月份数据解读电话会议纪要

发布时间:2017-03-15    研究机构:兴业证券

2017年3月14日晚7:30,兴业地产团队举行“1、2月份数据解读电话会议”,会议纪要如下:各位投资者大家晚上好!1-2月份房地产数据已公布,超出市场预期,但是仍然符合我们一直以来的判断。

一、如何看待最新公布的数据?

1-2月份全国销售面积1.4万亿平方米,同比增长25.1%;商品房销售额1.08万亿元,同比增长26.0%。

我们将从两个方面解读:第一,结合银行居民中长期按揭贷款;第二,将全国数据分项拆开。得出的结论是:政府必然要将库存去化到底,政府利用商业银行按揭贷款作为重要工具,引导资产向三四线配置的大趋势不会变。

1.结合按揭贷款来看,前两个月的销售金额1.08万亿,居民中长期贷款是10097亿,考虑到居民中长期贷款有相当一部分用于二手房的交易,我们将居民中长期贷款与销售金额比值做一个纵向的比较,发现今年1-2月份这一比重处于历史新高。2017年1-2月,居民中长期贷款除以销售金额的比值为93%,2016年1-2月份比值为77%,2015年为86%,2014、2013、2012、2011年分别为61%、55%、36%和57%,这说明今年1-2月销售数据超预期的主导原因是商业银行引导居民按揭贷款向房地产配置。另外原因是从居民自身角度,在比较各种大类资产风险收益后,配置房地产是最佳选择。

2.将数据拆分来看,销售面积同比大幅增长是三四线城市大幅向好带来的:1-2月份前30个大中城市成交面积同比下降24%,而除30个城市之外的其他城市同比增速高达44%。

结合以上两点得出更加明确的结论就是我们此前一直反复论证强调的,政府要将三四线城市库存去化到底!政府正在引导三四线城市繁荣!在三四线城市去化完毕之前,基本面必将维持向好趋势。

二、为什么一定要把库存去化到底?

首先,很多城市形成的微观区域上的金融危机将会由于库存得不到去化、房价持续下行而演变为系统性金融危机。以温州为例,从2011年开始的将近43个月的房价环比下行,温州市商业银行不良率从2011年6月末的0.37%快速提高到2014年4月的4.69%。

不良贷款主要来自两个方面:一是按揭违约率的大幅度上升,部分无偿还能力的人,直接选择违约;二是众多的以住房为抵押物的其他贷款,由于房地产价格的持续下行,导致抵押物难以变现,坏账比率从而大幅上升。温州并非个例,鄂尔多斯也有这样的现象。

如果政府在2014年不持续降息,不给三四线城市按揭贷款优惠措施,当时出现在很多地方的局部金融危机就会演化为系统性的金融危机,整个中国商业银行很可能就在经历类似美国次贷风波。

政府引导商业银行在三四线城市加杠杆,类似于借新债还旧债的行为。用新增10万亿按揭,拯救之前三四线城市已经发放的大量按揭贷款余额,进而拯救整个银行系统100多万亿的贷款余额。

正是从14年降息开始的,政府分四步不惜血本地引导资产进行配置,才导致我们看到的目前去库存的效果,也使得区域性的金融危机得以缓解。温州的不良比率从2014年以来不断得下降,全国银行的总贷款不良比率也得以遏制。

其次,全国的库存水平仍然较高,库存去化周期仍然在2年左右。去库存的本质是商业银行违背市场客观规律的,把大量的按揭配置在安全性不高的三四线城市,从而引导社会资产向三四线城市配置。但这种去库存带来的方法就是将更多的风险暴露在三四线城市。因此,政府绝对不会这样收尾,否则在三四线城市新增加的贷款就会在未来带来更多的风险。

房地产的演化不需要看人口是否会流向三四线,不用去看需求端。因为房地产是大类资产的重新配置,主要是由货币政策引起的。之前的趋势已经成立了,关键在于造成这种趋势的主导者如何构想。政府的想法就是将去库存进行到底,所以我们坚信未来三四线城市将维系一到两年的中期繁荣。

我们比较看好的在三四线城市布局的标的公司主要有:新城控股、世联行、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新湖中宝(600208)和北京城建,同时我们也看好和房地产需求关联度比较大的厨电标的:老板电器和华帝股份等。房地产投资不要过于悲观,它的走势可能持续超出我们的预期。从拿地角度来讲,三四线土地一定要控制住,这是一个非常核心的因素。以上就是我们对于房地产数据的解读。

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