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房地产行业:带你前线看地产之洛阳、徐州调研纪要

发布时间:2017-03-27    研究机构:兴业证券

洛阳、徐州房价上涨主要是2016年十一调控后,之前走势只是稳中有升,徐州去年平均涨了20%,洛阳15%左右,但都是新区涨得多老区涨得少。2016年十一调控以来洛阳涨价明显,平均上涨10-15%,涨幅主要体现在洛龙区,这一波涨价核心催化剂在于临近的郑州调控后,部分需求外溢到洛阳市。购房的增量需求主要来自四个方面:洛阳郊县居民在主城区购房、部分郑州外溢需求、棚户区改造货币化安置需求和洛阳市区改善需求。

城南和城东是徐州房价上涨的领头羊。与洛阳类似,虽然徐州平均房价近期出现了快速上涨,但城北和城西的房价涨幅相对小,当前涨势最好的片区主要集中在城南片区(新城区)和城东片区。2016年销售井喷,需求主要增量:1、部分在一二线的洛阳徐州人回家乡置业;2、两个城市对周边县市也有一定吸引力;3、很多当地人看到房价涨了以后,提前释放需求。很多人本来不着急买,看到房价起来了,抓紧给孩子买了。

按揭利率优惠情况:两地按揭都有优惠,基本都是在15年底开始有。目前商业银行按揭贷款主流是95折到基准为主。普通住宅首付2成,别墅首付4成。调研中楼盘销售人员反馈洛阳购房者对按揭折扣不是很敏感,而更多受涨价预期和市场情绪影响,简而言之买涨不买跌。徐州88-9折,招行在徐州目前仍88折。部分不缺房子的家庭,有公积金或者没有贷款者,也主动购房了,因为觉得房价涨了、贷款有优惠,不如投资一套。

投资建议:政策是缓不是转,政府必然将去库存进行到底,三四线中期繁荣确立。持续推荐新城控股、世联行、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展、新湖中宝(600208)、北京城建等!同时推荐港股地产股,碧桂园、中国奥园!以及地产产业链下游家电股,主要推荐华帝股份和老板电器。

风险提示:货币政策大幅收紧。

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