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新湖中宝:抢跑房企定向融资,有望推动业绩增长

发布时间:2013-08-02    研究机构:海通证券

事件:

2013年8月2日,公司第八届董事会第十六次会议决议通过了《关于公司非公开发行A股股票方案的议案》。公司拟采取非公开发行的方式,在中国证监会核准后六个月内选择适当时机向特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第八届董事会第十六次会议决议公告日,即2013年8月2日。经董事会讨论决定,本次发行股票价格不低于3.07元/股,发行股份数量不超过17.91亿股(含17.91亿股),拟募集资金总额人民币55亿元,计划30亿元用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目、25亿元用于上海新湖·青蓝国际项目。本议案尚需提交公司股东大会审议,其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。

投资建议:

目前公司项目储备权益建面达1025万平,海涂开发储备811万平,土地储备量居于同类地产公司首位。今年公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿销售基础。同时,公司参股金融企业和投资矿产实现了多元化经营。我们预计公司2012年、2013年EPS分别是0.46和0.62元,对应RNAV是5.97元。截至8月1日,公司收盘于3.32元,对应2012年、2013年PE分别为7.25倍和5.36倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.48元,维持“增持”评级。

主要分析:

1.定向增发募集资金投向符合新一届政府产业政策。公司主营业务为地产开发,含较大规模的棚户区改造项目。本次公司拿出上海新湖明珠城三期三标段、四标段和上海新湖·青蓝国际两个上海市较大的棚户区改造项目(合计权益项目建面51.27万平,合计总投资达125.8亿元,预计销售额达172.5亿元)进行定向发行A股募集资金,符合新一届政府的产业政策导向及未来公司整体战略发展方向,有利于增强公司的持续盈利能力和抗风险能力,符合股东利益的最大化。

2013年6月26日,李克强总理在国务院常务会议上提出研究部署加快棚户区改造,促进经济发展和民生改善。会议决定,今后5年再改造各类棚户区1000万户,同步建设配套市政设施、公共服务设施,确保同步使用。会议还强调,要进一步增加财政投入,引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持,鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。同时将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。

2.两项目完成后总利润达24亿元,销售净利率和投资收益率分别达15%和19%:根据公司非公开发行股票预案披露,上述两棚户区改造项目合计需要投资125.8亿元。公司本次定向发行拟募集资金总额55亿元,计划30亿元用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目、25亿元用于上海新湖·青蓝国际项目。

上述分析可知,预计两项目可获得销售收入合计172.47亿元;项目净利润合计达24.06亿元,两项目的平均销售净利率和整体投资收益率可以分别达到13.95%和19.12%。

根据前述建设周期,假设上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目贡献业绩平均分布在2014-2019年,而上海新湖·青蓝国际项目贡献业绩平均分布在2015-2018年,则上述两项目合计贡献净利润24亿元,对应发行后的每股EPS合计0.3元/股;2014-2019年各年EPS贡献分别为0.02、0.06、0.06、0.06、0.06和0.02元/股。

3.募集资金到位后公司的资产负债率和有息负债率有望分别降至63.3%和53.7%;大股东的持股比例降至51.5%:假设本次公司发行募集资金约55亿元,预计发行募集资金完成后,公司总资产和净资产分别上升至529亿元和181亿元,分别增长44.59%和43.49%。同时,发行完成后公司的资产负债率和有息负债率也将分别降至63.26%和53.71%,分别降低了7.33个百分点和6.23个百分点。此外,公司的实际控制人黄伟的控股比例将下降至51.5%。公司债务结构有望得到改善。

4.投资建议:公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升业绩同时带来债务结构改善。维持“增持”评级。公司项目储备权益建面达1025万平,海涂开发储备811万平,土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿的销售基础。同时,公司参股金融企业和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2012年、2013年EPS分别是0.46和0.62元,对应RNAV是5.97元。截至8月1日,公司收盘于3.32元,对应2012年、2013年PE分别为7.25倍和5.36倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.48元,维持“增持”评级。

5.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

申请时请注明股票名称