移动版

新湖中宝:结算销售双增长,一次性收益减少拖累业绩

发布时间:2013-09-03    研究机构:海通证券

公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入31.52亿元,同比增加39.81%;归属于上市公司股东的净利润2.27亿元,同比下滑19.45%;实现基本每股收益0.04元。

投资建议:

公司项目储备权益建面达927万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿的销售基础。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2013年、2014年EPS分别是0.37和0.47元,对应RNAV是6.08元。截至8月30日,公司收盘于3.20元,对应2012年、2013年PE分别为8.57倍和6.85倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.56元,维持“增持”评级。

主要分析:

1.上半年公司结算增加使得营收增长40%,因缺少上期一次性大额投资入户奖励的影响,报告期内公司净利润降20%。

上半年公司销售收入52亿元,同比大幅增长130%:2013年上半年,受房产结算增长3.37倍推动,公司实现营收31.52亿元,同比增加39.81%;由于上年同期天津市静海县政府对公司子公司义乌北方(天津)国际商贸城有限公司投资落户进行2.11亿元奖励,本期没有,报告期内公司实现净利润2.27亿元,同比下滑19.45%。

上半年,公司实现合同销售面积47.77万平,合同销售收入51.98亿元,同比增长130%,已超2012年全年水平。2013年公司计划实现合同销售100亿元,上半年公司已经完成全年销售目标的一半。报告期内,公司新开工面积74.17万平,同比增长92%。产品结构上,公司坚持中小户型、改善性需求为主,中小户型占比85%。

2.上半年,公司启动定向增发投向两棚户区项目,项目完成后总利润达24亿元,销售净利率和投资收益率分别达15%和19%。2013年8月2日,公司公告称,公司拟非公开发行募集资金,发行股票价格不低于3.07元/股,发行股份数量不超过17.91亿股(含17.91亿股),拟募集资金55亿元,计划30亿元用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目、25亿元用于上海新湖·青蓝国际项目。本议案尚需提交公司股东大会审议,其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。

本次公司拿出上海新湖明珠城三期三标段、四标段和上海新湖·青蓝国际两个上海市较大的棚户区改造项目(合计权益项目建面51.27万平,合计总投资达125.8亿元,预计销售额达172.5亿元)进行定向发行A股募集资金。

根据前述建设周期,假设上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目贡献业绩平均分布在2014-2019年,而上海新湖·青蓝国际项目贡献业绩平均分布在2015-2018年,则上述两项目合计贡献净利润24亿元,对应发行后的每股EPS合计0.3元/股;2014-2019年各年EPS贡献分别为0.02、0.06、0.06、0.06、0.06。0.02元/股。

3.上半年公司新增土地储备4个,合计权益储备建面31.1万平:2013年1月,公司与上海逸合、上海颐腾联合竞得乐清市滨海新区H-b12、H-b15-1出让地块,合计土地面积18.70万平,权益建筑面积合计16.85万平,总地价为15.27亿元。其中公司出资65%。2013年5月,公司与章烈成、章雷联合竞得温州平阳县西湾围涂区块A-19、A-20、A-21、A-22地块出让地块,合计土地面积11.18万平,权益建筑面积14.26万平,竞买价格为5.04亿元。其中公司出资51%。该项目属于温州市平阳县西湾项目的一部分,将打造成集人居、商务、休闲、生态于一体的现代化滨海新城。这也预示着平阳西湾项目又向前推进了一大步。总之,今年上半年,公司新增权益土地建面31.1万平。目前,公司项目储备权益建面达927万平,足够5-8年开发。

4.2013年以来,公司减持金洲管道和成都农商行,既增厚业绩,又提高资金使用效率:2013年4月,公司公告称,公司于2012年12月31日至2013年4月19日下午收盘期间,通过深交所减持金洲管道1475万股,占金洲管道现有总股本的5.00%。本次减持公司将实现投资收益8865万元。减持后,公司仍持有金洲管道1580万股,占其总股本的5.36%。

2013年5月,公司拟向上海文俊转让成都农商行4.88亿股,每股转让价1.79元,转让价合计8.73亿元。公司2009年投资成都农商行,投资金额6.525亿元。由此可知,公司转让可获得投资收益2.2亿元。2013年6月,公司参股34.4%的西北矿业拟以9.58元/股的价格认购兴业矿业非公开发行的股票,认购83,507,306股,认购额总计8亿元。此次认购将使得西北矿业和兴业矿业双方实现强强联合,做大矿业经营规模。2013年8月20日,公司公告称,公司以3.8元/股竞得温州银行定向增发3.5亿股,投资总额13.3亿元,占温州银行本次增资扩股后股份总额的13.96%(温州银行本次增资扩股股份数为7.8亿股,增资完成后股份总额为25.08亿股)。本次交易尚需经中国银监会等相关部门审核批复后才能生效。截至2012年底,温州银行注册资本17.28亿元,各项存款余额630亿元,各项贷款余额450亿元,资产总额832亿元,贷存比为71.43%,实现净利润5.5亿元。假设温州银行每年的分红率是30%,则我们预计公司每年有望获得分红2303万元(税前),约折合税后EPS约0.003元/股。温州银行作为温州地区具有一定经营规模和经营品牌的城市商业银行,在温州金融综合改革中将发挥积极作用,并可能分享到金改的政策红利。我们认为,公司此次竞拍认购温州银行定向发行股份,有利于进一步扩展公司金融资产规模、优化金融产业布局、平滑地产行业波动,并将为公司带来长期稳定的投资收益,提升公司价值。

5.上半年,公司委托湘财证券资管管理公司的闲置资金2亿元,以提高资金的收益率:2013年4月20日,公司公告称,公司拟委托湘财证券北京资产管理分公司(湘财资管)管理公司资金最高不超过2亿元(当委托资产净值高于100万元时,超额部分公司可随时提取),委托时间2年,委托管理费率为0.2%,托管费为0.15%,当委托资产年化收益率在2.5%以上时,湘财资管收取年化收益率2.5%以上部分的20%作为业绩报酬。这将有助于提高公司闲置资金的收益率,降低公司的财务成本。

6.投资建议:公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升业绩同时带来债务结构改善。维持“增持”评级。公司项目储备权益建面达927万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2013年,公司苏州、杭州、丽水等项目已进入结算期,有望给公司贡献50亿元销售收入,从而奠定了全年超百亿的销售基础。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2013年、2014年EPS分别是0.37和0.47元,对应RNAV是6.08元。截至8月30日,公司收盘于3.20元,对应2012年、2013年PE分别为8.57倍和6.85倍。公司土体储备充足,销售持续走高,募集资金将推升公司业绩,我们以RNAV打7.5折作为目标价,对应4.56元,维持“增持”评级。

7.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

申请时请注明股票名称