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新湖中宝:业绩稳健,加快互联网金融布局

发布时间:2015-04-28    研究机构:海通证券

事件:

公司公布2014年年报。报告期内,公司实现营业收入110.38亿元,同比增加19.86%;归属于上市公司股东的净利润10.82亿元,同比增加10.05%;实现基本每股收益0.17元。公司利润分配方案为每10股派发现金股利0.56元(含税)。

投资建议:

公司项目储备权益建面达1601万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2014年,公司计划实现结算额90.73亿元,同比增长64.63%。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司再度启动新一轮融资方案,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.18和0.26元,对应RNAV是13.29元。截至4月24日,公司收盘于9.16元,对应2015、2016年PE分别为49.54倍和34.78倍。考虑公司更大程度投入互联网金融平台建设,我们以RNAV折价95%作为目标价,对应12.63元,维持“增持”评级。

主要分析:

2014年,受房产结算增加推动,公司营收增加19.9%,净利润增加10%:2014年,公司房产结转增加,这使得报告期内公司实现营业收入110.38亿元,同比增加19.86%;受政府补助减少影响,报告期内公司实现净利润10.82亿元,同比增加10.05%。

2014年,公司实现销售72.97亿元;实现销售面积61.07万平;住宅每平方米平均售价为11950元;实现结算面积56.94万平,结算金额63.48亿元(不含合作项目)。报告期内,公司新增土地储备面积约90万平,规划建筑面积约200万平;截至2014年末,公司现有开发项目30余个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1200万平,按公司权益计算约为1000万平;规划建筑面积约2100万平,权益规划建筑面积约1700万平。

2014年,公司积极打造互联网金控平台。增资入股温州银行股份有限公司获得银监会批准,公司成为温州银行单一第一大股东,持股比例为13.96%;同时,公司参股公司盛京银行也已于2014年12月29日在香港成功上市。近期,公司参股公司湘财证券股份有限公司与上海大智慧股份有限公司换股合并事项已于2015年4月17日获中国证监会并购重组委审核通过。换股合并后,公司直接间接持有比例为15.1%。此次交易完成后,大智慧将成为第一家真正意义上的互联网券商,可全面、深入整合大智慧和湘财证券的业务资源,搭建真正以互联网为基础的业务平台。

2014年以来公司新增土地储备10个,合计权益储备建面1700万平:2014年3月,公司竞拍获得沈阳市于洪区于洪产业大道北4号地块,土地面积14.64万平,建筑面积21.96万平,竞拍价2.23亿元,单价1015元/平。目前,公司项目储备权益建面达927万平,足够5-8年开发。2014年8月,公司控股51%的子公司平阳隆恒竞得温州平阳西湾围涂区块三幅地块出让地块,竞买价为58647.15万元。此次竞得地块温州平阳县西湾围涂区块,位于温州市平阳县西湾,土地面积为130327平方米。该次竞拍预示平阳西湾项目正积极推进中。2014年10月,公司控股51%的子公司平阳隆恒拟竞拍温州平阳县西湾围涂区块三幅出让地块,合计竞拍价为85725万元,楼面地价为2250元/平方米。此次竞拍地块温州平阳县西湾围涂区块,位于温州市平阳县西湾,土地面积合计为190500平方米。

2014年11月5日,公司公告称,公司控股51%的子公司平阳隆恒置业有限公司竞得温州平阳县西湾围涂区块六幅出让地块,合计竞拍价为93910万元,土地面积为20.87万平,建筑面积合计47.33万平。2014年12月5日,公司公告称,公司控股子公司南通启仁置业有限公司竞得启东圆陀角度假区四幅出让地块,合计竞拍价为20185万元,土地面积为13.91万平,建筑面积合计24.30万平。2014年12月13日,公司公告称,公司控股子公司南通启仁置业有限公司竞得启东圆陀角度假区三幅出让地块,合计竞拍价为18848万元,土地面积为12.85万平,建筑面积合计21.85万平。2014年12月23日,公司公告称,公司控股51%的子公司平阳隆恒置业有限公司竞得温州平阳西湾围涂区块三幅出让地块,竞拍价合计为57301.2万元,土地面积为12.73万平,建筑面积合计25.47万平。截至2014年末,公司现有开发项目30余个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1200万平方米,按公司权益计算约为1000万平方米;规划建筑面积约2100万平方米,权益规划建筑面积约1700万平方米。

2014年以来,公司减持部分股权以提高资金使用效率:2014年3月,公司拟与新湖控股签订《阳光保险集团股份转让意向协议》。公司拟以18.9亿元收购新湖控股(公司参股该公司48%股权)持有的阳光保险集团4.2亿股(占其总股本的6.26%)。2014年5月,公司拟以2.70亿元价格(每股转让价为1.35元)协议转让持有的2亿股(持股比例18.18%)锦泰财险公司。由此公司可以获得投资收益7000万元。2014年5月,公司拟以3.07亿元转让持有的桐乡新湖100%股权。该股权转让可以实现利润约9000万元。2014年7月,公司公告称,截至2014年6月30日,公司已减持大智慧1.21亿股(持股比例6.10%),累计交易金额8.13亿元,获得投资收益4.43亿元。

2015年4月18日,公司全资子公司泰昌投资有限公司拟以5000万美元认购U51.COM INC.发行的优先股,每股价格为10.22美元,股份数量489.20万股,认购后的持股比例为14.29%。U51.COM INC.协议控制杭州恩牛网络技术有限公司、杭州吾幺科技有限公司及杭州哥牛资产管理有限公司等公司。恩牛网络是一家成立于2012年,服务于中国信用卡用户的互联网金融公司。公司自主研发国内信用卡管理第一品牌“51信用卡管家”APP,首创在移动端通过智能解析信用卡电子账单,为持卡人提供用卡信息管理和个人财务智能化信息服务。同时,51信用卡管家还增加信贷与理财业务,为用户提供一站式金融服务。51信用卡管家APP累计下载量近3000万,累计管理信用卡超过3000万张,覆盖中国1/10以上的信用卡持卡人群,活跃用户累计超过2000万,月均运用卡消费额度超过800亿,已成为行业领袖。吾幺网络、哥牛资产分别设立于2014年7月、2014年11月,系开展P2P技术业务和投资管理的平台。

U51.COM INC.是2015年1月成立,故无法提供2014年财务指标。目前U51.COM INC.协议控制的主要公司为恩牛网络。截至2014年12月31日,恩牛网络总资产为1541.80万元;2014年度,主营业务收入为2104.28万元,净利润为-4232.49万元。截至2015年2月28日,恩牛网络总资产为1590.44万元;2015年1-2月,营业收入为1098.42万元,净利润为-552.22万元。截至2015年2月28日,U51.COM INC.总资产为1.43亿元,所有者权益为1.42亿元;2015年1-2月,营业收入为1098.42万元,净利润为-1261.26万元。

我们认为,公司继续深化“地产加互联网金控”双主业战略。U51.COM INC.旗下的“51信用卡管家”是国内最大的信用卡互联网公司,覆盖中国1/10以上的信用卡持卡人群,活跃用户和月均用卡消费额度均为行业前列。通过入股U51.COM INC.,公司将进一步完善在互联网金融领域的布局,推动与公司银行、证券等其他金融板块的联动。

公司清理旗下参股公司股权6项,回笼资金10亿元,可获得投资收益8000万元。2014年12月23日,公司公告称,公司同意参股48%的新湖控股有限公司与浙江新湖创业投资有限公司签署《股份转让协议》,将新湖控股持有的6家公司或合伙企业(航天创投、新湖投资、新湖成长、宁波轿辰、浙江古纤道、浙江万凯)的所有股份及出资额(以下合称“标的资产”)转让给新湖创投,交易总金额为10.02亿元,将实现投资收益约8000万元(已考虑所得税影响)。我们认为,本次股份转让有利于公司理顺投资结构,实现公司下一步战略转型。

公司拟定增募集资金50亿元,用于开发苏州新湖明珠城五期、丽水新湖国际三期、瑞安新湖城及偿还贷款。2014年12月19日,公司公告称,公司第八届董事会第四十九次会议审议通过了《新湖中宝(600208)股份有限公司非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第八届董事会第四十九次会议决议公告日(2014年12月19日)。本次发行股票价格不低于5.17元/股。本次拟发行股票数量不超过9.67亿股,募集资金总额不超过50亿元。募集资金拟用于投入开发苏州新湖明珠城五期(投入20亿元)、丽水新湖国际三期(投入10亿元)、瑞安新湖城(投入10亿元)以及偿还贷款(投入10亿元)。

公司启动定向增发投向商住开发项目,项目完成后总利润达28亿元,销售净利率和投资收益率分别达16%和25%。公司本次募集资金总额不超过50亿元。拟用于投入开发苏州新湖明珠城五期(投入20亿元)、丽水新湖国际三期(投入10亿元)、瑞安新湖城(投入10亿元)以及偿还贷款(投入10亿元)。上述三个项目权益建面合计160.57万平,总投资合计达117.18亿元,预计销售额达165.26亿元(不包括瑞安新湖城(商业)建成后可以获得的租金年收入5199.93万元)。

根据公司非公开发行股票预案披露,上述三个项目合计可获得销售收入165.26亿元;项目净利润合计达27亿元(不考虑瑞安新湖城(商业)每年的出租收入),上述三个项目的平均销售净利率和整体投资收益率可以分别达到16.34%和25.24%。而瑞安新湖城(商业)建成后前十年平均年租金净流入可达到5189万元/年,出租部分IRR可达7.79%。此外。公司本次非公开发行股票的募集资金中,将有10亿元用于偿还贷款。若以公司目前各类融资的加权平均融资成本9.80%测算,募集资金10亿元用于偿还公司部分贷款每年可节约利息支出约9800万元。

根据前述建设周期,假设苏州新湖明珠城五期结算规模平均分布在2016-2020年、丽水新湖国际三期结算周期平均分布在2017-2021年、瑞安新湖城(住宅)结算周期平均分布在2018-2022年、瑞安新湖城(商业)出租收入从2018开始(假设租金年收入5199.93万元的净利率是20%,则年租金净利润是1040万元),则上述项目合计贡献净利润28亿元,对应发行后的每股EPS合计0.31元/股;2016-2022年各年EPS贡献分别为0.02、0.04、0.06、0.06、0.06、0.04、0.03元/股。截至本预案出具日,公司的控股股东-浙江新湖集团股份有限公司持有公司47.39%。宁波嘉源实业发展有限公司持有公司5.76%,浙江恒兴力控股集团有限公司持有公司2.61%。后两者为浙江新湖集团股份有限公司的控股子公司,上述三者构成一致行动人关系,三者合计持有公司股份55.76%。公司的实际控制人为黄伟先生。本次发行完成后,黄伟先生实际控制股份占49.77%。发行后浙江新湖集团股份有限公司仍为公司控股股东。

公司参与大智慧重组。大智慧将直接和通过财汇科技间接持有湘财证券100%股权,同时公司将直接和通过新湖控股间接参股大智慧15.1%股份(大智慧第二大股东),同时大智慧定增募集27亿元资金补充湘财证券资本金。2015年1月23日,公司公告称,公司及参股48%的新湖控股拟与大智慧及其全资子公司上海大智慧财汇数据科技有限公司签署《上海大智慧股份有限公司、上海大智慧财汇数据科技有限公司与湘财证券股份有限公司股东之发行股份及支付现金购买资产协议》。具体情况如下:大智慧、财汇科技拟通过向湘财证券股东非公开发行大智慧股份及支付现金的方式购买湘财证券100%的股份,并募集配套资金27亿元。公司直接持有湘财证券1.1亿股,占3.44%。公司参股48%的新湖控股直接持有湘财证券22.75亿股,占71.15%。财汇科技拟以2.98亿元购买新湖控股持有的湘财证券1.12亿股,占3.5%。大智慧拟向新湖控股发行9.50亿股股份购买其持有的湘财证券21.63亿股,占67.65%,大智慧拟向公司发行4833.88万股股份购买公司持有的湘财证券股份1.1亿股,占3.44%。同样,湘财证券其他股东所持该公司的其余股份由大智慧以新增发行股份作为对价进行购买。与此同时,大智慧将通过定增4.95亿股募集不超过27亿元的配套资金用于向湘财证券增加资本金。

尽管参加大智慧重组后公司失去对湘财证券控股权,但公司却成为整合后互联网金融重要标的大智慧第二大股东。根据中联资产评估集团有限公司出具的中联评报字[2014]第1133号《评估报告》,湘财证券100%股份的评估价值为85亿元,对应的股价是2.66元/股,对应的2014年PE估值是21.44倍(假设2014年全年业绩是上半年的两倍)。

公司通过此次交易可全面、深入整合大智慧和湘财证券的业务资源,搭建真正以互联网为基础的业务平台。未来,各方将在此平台基础上进一步整合拓展相关资源,以分享互联网金融的巨大成长空间。本次交易完成后,公司持有的湘财证券股份将全部转换为大智慧新增股份4834万股,对当期净利润影响额预计约为18200万元;新湖控股将持有大智慧新增股份9.50亿股,对公司当期净利润影响额预计约为88800万元。

公司参与歌华有线定增,将持有歌华有线发行后总股本的1.56%股权。2015年1月23日,公司公告称,公司拟以现金3亿元认购歌华有线非公开发行的A股股份,发行价格为14.95元/股。由此计算,公司参股认购歌华有线非公开发行的A股股份2006.69万股,占发行后的歌华有线总股本的1.56%(根据歌华有线3月7日定增预案,该公司拟定增不超过2.21亿股)。

我们认为,该项投资是公司地产加互联网金控战略的延续。歌华有线主营业务是广播电视节目收转传送和广播电视网络信息服务,其主要负责北京地区有线广播电视网络建设开发、经营、管理和维护的网络运营商等。目前,歌华有钱正在实现“由单一有线电视传输商向全业务综合服务提供商、由传统媒介向新型媒体”的战略转型。我们认为,公司通过入股歌华有线,将有利于公司进一步完善在互联网金融领域的布局。

2015年,公司计划实现房产销售回款约130亿元,同比增长78.2%。2015年度公司计划销售回款约130亿元,同比增长78.2%。2015年,公司计划新增股权和债权融资100亿元,其中股权融资50亿元。

投资建议:公司土体储备充足,启动互联网金融战略将有利整合公司旗下金融资产。公司项目储备权益建面达1601万平(土地成本较低廉),海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目),土地储备量居于同类地产公司首位。2014年,公司计划实现结算额90.73亿元,同比增长64.63%。同时,公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司再度启动新一轮融资方案,一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.18和0.26元,对应RNAV是13.29元。截至4月24日,公司收盘于9.16元,对应2015、2016年PE分别为49.54倍和34.78倍。考虑公司更大程度投入互联网金融平台建设,我们以RNAV折价95%作为目标价,对应12.63元,维持“增持”评级。

风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

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